Construisons la transition

écologique et sociale

Construisons la transition

écologique et sociale​

Pour une véritable politique d’accès à un logement accessible pour toutes et tous à Saint-Maur [Programme complet]

Pour une véritable politique d’accès à un logement accessible pour toutes et tous à Saint-Maur

  • La connaissance des besoins

Les besoins sociaux sur Saint-Maur ne sont pas précisément identifiés malgré l’existence d’une grande pauvreté et de l’exclusion par le logement (19% des locataires du parc privé ont des revenus inférieurs au seuil de pauvreté), du fait d’une absence de diagnostic public, que constitue un PLH.

En effet, il y a constamment mépris des obligations pour l’élaboration d’un Plan Local de l’Habitat (loi MOLLE de mars 2009), dont la dernière échéance d’élaboration était mars 2011. Officiellement lancé postérieurement à cette date, octobre 2011, ses résultats n’ont jamais été publiés, sous prétexte que le PLU allait être lancé et ferait office de PLH.

Le PLU, dont il est normalement issu, a mené une étude succincte sur la situation du logement sans tenir compte d’une analyse de la situation sociale et des besoins prospectifs, comme le PLH l’y oblige. 

Nécessité de disposer de cette analyse détaillée selon un PLH, et notamment :

Situation actuelle ou passée :

  • Répartition de la population selon leurs revenus et les catégories de logement : statut, loyer, 3 natures de logements sociaux, rotation. Même chose pour l’hébergement et les personnes à la rue (ancienneté,…). Analyse de la mixité sociale. 
  • Nombre de demandeurs d’un logement sur St-Maur (origine) et leur répartition par Revenu (cf plafonds LLS), évolution.
  • Nombre de demandeurs saint-mauriens d’un logement LLS sur autre commune (autocensure du fait du nb de LLS à St-Maur)
  • Nombre de ménages en suroccupation, en logements indécents,
  • Nombre, par type de logements (privés, sociaux, catégories)  d’assignation pour expulsion, nb d’expulsion, motifs, solutions offertes,…
  • Répartition des LLS par catégorie et maille INSEE, hébergements, 
  • Autres modes de logements accessibles 
  • Inventaire de l’insalubrité, de la vacance selon la durée
  • Inventaire de la précarité énergétique
  • Inventaire du parc public et privé à l’adaptation aux PMR et autres handicaps 
  • Inventaire des fonciers disponibles de l’Etat et des différentes collectivités publiques
  • Analyse de l’accessibilité financière des logements en fonction de leurs loyers et charges : parc public (selon 3 catégories, selon plafond APL) et parc privé.
  • Analyse des besoins en hébergement d’urgence et de stabilisation
  • Analyse des départs en cours de procédures d’expulsion et des expulsions effectives (parc privé, parc public)

Situation prospective des besoins et des modalités (prenant en compte le PLU adopté) :

Rappel d’un objectif de 83 000 habitants pour 2025.

  • Besoins prospectifs par catégorie de logements/hébergements/  et par quartiers…

 

Mesures immédiates

  • Encadrement des loyers du privé (compétence territoriale)
  • Concertation avec les services de l’Etat et autres collectivités pour réquisition des bâtiments collectifs vacants temporairement (cf clinique Berthelot)
  • Organisation de maraudes citoyennes soutenues par les services de la ville
  • Mobilisation d’un accueil citoyen des mineurs non accompagnés en lien avec le secteur associatif,
  • Confortation des associations d’accueil d’urgence et partenariat à établir,
  • Création d’un Service de développement de l’offre au sein de la ville (cf infra),

 

Modalités d’une nouvelle offre accessible avec une stratégie de montée en charge /an/triennale, répartie 50/50 entre neuf et transformation de l’existant :

En construction ou Réhabilitation lourde

  • Mobilisation du foncier public : terrains, actifs immobiliers réaffectés, LLS 100%
  • Opérations  immobilières privés : 33% minimum LLS avec 2 seuils (7 à 12 logts avec 1 PLAI minimum ; au-delà de 12, avec maxi 20% PLS), plafond €/m² /LLS et obligation de mixité dans les cages d’escalier,
  • Opérations immobilières en Usufruit Locatif Social avec 33% de LLS
  • Préemption de parcelles privées dans le diffus lors de leur cession 
  • Soutien à l’accession sociale à la propriété des ménages modestes par adhésion à un OFS (Office Foncier Solidaire), la Coopérative Foncière Francilienne et en incitant les bailleurs sociaux à une offre PSLA
  • Soutien à l’habitat coopératif et participatif, intégrant la mixité sociale,
  • Concertation avec l’Etat et autres parties prenantes pour la création d’une offre d’hébergement d’urgence pour les femmes victimes de violence, d’une Pension de famille pour les personnes isolées, d’un foyer de jeunes travailleurs et le développement des places d’hébergement d’urgence et de stabilisation (seuil réglementaire : 1/1.000 habitants).

Par transformation de l’immobilier existant : immeuble, appartement ou pavillon

  • Mobilisation des logements vacants en concertation avec la propriété privée (plus de 3.000)
  • Traitement des immeubles ou logements insalubres ou de marchands de sommeil, pour une nouvelle affectation
  • Partenariat avec les propriétaires privés sous forme de Bail à Réhabilitation- Long Terme
  • Partenariat avec les propriétaires privés sous forme de location spécifique – Court Terme (mise à disposition, donation d’usufruit, Solibail,…)
  • Préemption de logements privés dans le diffus lors de leur cession

 

Moyens à mettre en oeuvre

Création d’un Service de développement de l’offre avec un cadre A et autres moyens humains pour agir sur la mobilisation au profit du parc public et du parc privé (cf modalités définis supra), dont les missions seraient :

  • Mobilisation du foncier public disponible (quelle que soit la surface et la nature de l’Actif, foncier libre, construit, à réaffecter) avec concertation avec le Département,
  • Mobilisation des Actifs des Domaines mis aux enchères pour cause de déshérence (convention partenariale à établir avec l’Etat pour captation préalable à la mise aux enchères) : logement, pavillon, immeuble, terrain
  • Veille sur les cessions pour préemption quelle que soit la surface et la nature du bien (logement, pavillon, immeuble, terrain) avec concertation préalable avec des bailleurs adaptés aux différents types de biens,
  • Cahier des charges (cf Permis de construire) pour dépasser les 33% de LLS dans les opérations immobilières privées, et intégrer des logements en PSLA,
  • Développement des partenariats avec les bailleurs sociaux et les acteurs de la Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion, et avec les organismes de mise en œuvre de l’Usufruit Locatif Social,
  • Partenariat avec les acteurs de la Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion pour lutter contre la vacance, l’insalubrité, favoriser la mixité sociale et la mobilisation du parc privé dans le diffus,
  • Accompagnement des opérations de LLS pour contrer les recours juridiques,
  • Intervention contre l’insalubrité, éventuellement en OPAH, en concertation avec l’Etat et les opérateurs,
  • Campagne de communication grand public en faveur du logement social et de la mixité,
  • Campagne active et continue vis-à-vis du parc privé pour mobiliser toutes les solutions de réaffectation pour une offre accessible (moyens de communication déclinés par outil, cellule interactive, conférence, témoignage….),
  • Campagne active et continue pour accompagner les propriétaires du parc privé dont le logement est vacant depuis plus de 1 an qui paye la TLV, et ceux vacant depuis plus de 2 ans,
  • Création d’un Observatoire communal de l’habitat (logement, hébergement, sdf) pour l’actualisation du diagnostic PLH

 

Moyens d’accompagnement vis-à-vis des ménages modestes et de renforcement de la mixité sociale

  • Recentrage de la politique d’attribution vers les ménages les plus en difficulté, en lien avec les services sociaux,
  • Renforcement des concertations avec les bailleurs sociaux et le CCAS pour « Aller vers »,
  • Lutte contre la précarité énergétique par politique de réhabilitation, équipements adaptés, tarification ajustée, comportements accompagnés. Mobilisation des moyens apportés par le SIPPEREC, et les financeurs des réhabilitations thermiques
  • Renforcement du Service Logement, avec accompagnement des demandes DALO, et développement des concertations avec les acteurs du social (CCAS, EDS, associations, bailleurs),
  • Renforcement du service de lutte contre l’insalubrité, et développement de l’Aller Vers les occupants,
  • Création d’une Maison du Numérique (réaffectation du projet de maison dédiée aux seuls seniors) afin de lutter contre la fracture numérique et favoriser l’accès aux droits.
  • Approche des propriétaires occupants impécunieux pour améliorer leurs conditions d’habitat (sur place, travaux avec Habiter Mieux ou Bail à Réhabitation, déménagement)
  • Soutien à l’habitat participatif et intergénérationnel intégrant la mixité sociale, en organisant des appels à projet,
  • Information publique sur le nombre de personnes à la rue
  • Soutien aux associations oeuvrant pour l’accès au droit au logement
  • Refondation de la programmation pour le quartier prioritaire des Rives de la Marne par une politique intégrée à celle de la Ville et des autres quartiers saint-mauriens et soutien aux initiatives citoyennes afférentes.

Moyens budgétaires 

Moyens budgétaires pour investissement à hauteur de 10 M€ /an minimum (rappel : montant de la compensation financière SRU de 2018 = 6,5M€), avec adjonction des produits annuels de cession des biens communaux adaptés au LLS ou à l’hébergement,

Et :

Moyens budgétaires de fonctionnement : 0,5 M€ de frais directs de communication et d’animation hors frais de personnel,

Moyens budgétaires de soutien aux mesures d’accompagnement : 0,25M€ de subventions aux associations et d’aides à l’amélioration de l’habitat sous condition de ressources

Plan de charge, Suivi et Evaluation

Elaboration d’une stratégie de création d’une nouvelle offre adaptée aux besoins (et donc compatible avec le respect SRU  atteignable en 2030) jusqu’en 2030, en fonction de l’ensemble des types de logement, hébergement, tenant compte de la montée en charge des outils.

Suivi des moyens mis en œuvre pour développer la mixité sociale et l’accompagnement des publics en difficulté au sein de l’Observatoire communal de l’Habitat 

Traduction dans un Contrat de mixité sociale triennal, renouvelable et contraignant jusqu’à sa prochaine actualisation, avec tableau de bord pour l’évaluation,

CMS co-élaboré et procédant à un Suivi annuel du CMS par un COPIL nommé par le Préfet à l’image du CRHH : Elus locaux (tous les groupes municipaux représentés), Etat, associations locales ou régionales représentatives, bailleurs sociaux, acteurs du parc privé, PQ….avec actualisation des tableaux de bord,

Ce COPIL se réunit une 2ème fois dans l’année pour mise à niveau d’information concernant l’évolution des besoins sociaux (demandeurs LLS, hébergement, SDF, des attributions (taux de rotation et de leur nature) et des adaptations à mettre en œuvre. 

  • Prise en compte dans le PLU-I des objectifs et des moyens développés supra.Le passé critiquable

Au niveau de l’Etat

  • Les Contrats de mixité sociale : 

Engagement des parties pour une période triennale mais signature en fin de 2ème année ! ! !

Aucune transparence dans les objectifs quantitatifs définis, les moyens à mettre en œuvre, et le suivi annuel. Pour la dernière période triennale (2014-2016), aucune information publique ni évaluation n’a été produite auprès du Conseil municipal 18 mois après son échéance…malgré une demande formulée auprès du maire chaque année du Contrat.

Contenu des Contrats de moins en moins précis et contraignants au fur et à mesure des périodes trien-nales (et pourtant d’une carence de plus en plus accentuée) avec des résultats toujours aussi insignifiants.

Des délibérations municipales exprimant le rejet de la loi SRU par le maire, des objectifs réglementaires qu’il ne mettra pas en œuvre (pourtant contractualisés dans les CMS successifs)…

Le CMS qui devait couvrir la période débutant en 2017 n’est toujours pas signé début 2020, le maire refusant les conditions de l’Etat et réciproquement.

  • Les moyens de la préemption :

Le plus souvent, l’Etat n’a des difficultés de mise en oeuvre, du fait d’un manque de personnel, et de délais trop courts, provoqués de façon volontaire par la ville qui doit transmettre les dossiers.

La Ville a mis en vente publique de nombreux biens pendant des années sans que l’Etat puisse préempter…

Cependant, la Préfecture a mis en œuvre ses premières préemptions en 2019.

Au niveau de la commune

Saint-Maur est la seule commune d’Ile-de-France de plus de 10 000 habitants, avec Neuilly, à être constamment en carence depuis la parution de la loi SRU….

Depuis qu’il existe des contrats de mixité sociale, elle n’a jamais mobilisé le parc privé, notamment celui vacant, n’a pas profité de son propre foncier pour développer systématiquement le parc social, n’a pas lutté contre l’insalubrité, n’a jamais préempté, etc….

Elle s’est exprimée de nombreuses fois en déclarations publiques d’opposition frontale au logement social…mais s’engage à l’inverse dans certains documents publics (cf PLU) qui l’obligent à prendre en compte la création de LLS… sans mise en œuvre ultérieure.

Dernièrement, elle a décidé de ne plus garantir les prêts des bailleurs sociaux, ce qui va encore freiner leur capacité à construire ou réhabiliter à St-Maur !

Le budget qu’elle décide d’affecter chaque année à l’investissement pour le logement n’a jamais dépassé 1 Million €, et la dépense effective est encore plus insignifiante. Les derniers budgets prévoient aucune ligne budgétaire pour l’investissement dans le logement : 0 €

Depuis 2014, elle a vendu aux particuliers de nombreux biens dans le diffus, pourtant adaptés à une affectation en LLS après réhabilitation.

Depuis 2014, elle a vendu de nombreuses parcelles de foncier pour des opérations immobilières privées, limitant l’offre de LLS à 30%.

Son propre bilan foncier, soumis aux conseils municipaux successifs, concernant les années 2014 à 2018, est ainsi révélateur de sa politique : 

Aucune acquisition directe pendant ces 6 années, à l’exception d’une part de celle décidée puis abrogée concernant les terrains Essilor, et d’autre part de transferts de parcelles au département dans le cadre de la réalisation de la Zac des Facs (construction du collège) ou d’une acquisition pour amélioration de stationnement public.

Concernant les cessions, 17 cessions ont été décidées de 2015 à fin 2019, concernant plus de 22.500 m² de surface de parcelles, seize d’entre elles sont déjà réalisées, dont 4 au bénéfice d’un opérateur social, la SIEM pour 7.360 m² (33% de la superficie totale). Toutes les autres cessions auraient pu ou pourraient encore se faire à destination des opérateurs sociaux (les décisions ont été de vendre au privé), soit des grands bailleurs pour les belles superficies, au lieu et place des opérations immobilières (5 réalisées), soit des opérateurs sociaux dans le diffus, pour les petites parcelles, logements, pavillons (5 réalisées). 

C’est donc plus de 22 500 m² de biens communaux (surface des parcelles) dont la décision de cession a été prise, dont les deux tiers au privé !

L’obligation du PLU de 30% de LLS dans les opérations immobilières d’une certaine envergure, toutes catégories de LLS confondues, n’est pas adaptée aux besoins de la population et à l’atteinte des objectifs SRU, alors que des proportions de 70% ou 100% de LLS, y compris PLS, seraient plus opportuns. De plus, les opérateurs n’ont pas d’obligations de mixité sociale au sein des bâtiments, pouvant les spécialiser en niveau de confort (balcons, paysages,…).

Les plus de 50 opérations en cours ayant obtenu un Permis de construire, représentant 1765 logements neufs, dont 29% de logements sociaux, contribueront à moins d e1% à relever le taux de logements sociaux à Saint-Maur. En y adjoignant les grandes opérations d’aménagement et les résidences étudiantes (100% de logements sociaux), ce sont plus de 3100 logements neufs en cours de construction ou prévus, dont 1.050 logements sociaux. Ils permettront de relever le taux de logements  sociaux sur St-Maur de seulement 0,7%. Selon ces seuls éléments, le taux SRU restera encore inférieur à 10% dans 4 ans ! Et l’amende à payer sera toujours aussi élevée.

Voir Annexe détaillée sur les acquisitions et cessions de 2014 à 2017, page suivante

Annexe détaillée sur les acquisitions et cessions de 2014 à 2017

(cf Bilans annuels adoptés en conseil municipal jusqu’en 2018) et  délibérations en 2019

Acquisitions : 

2014 décembre : acquisition de 187 m² de la parcelle n 130 située 27/29 rue des Remises pour améliorer stationnement et accueil Multiservice enfance

2016 décembre : acquisition de 10025 m² 57 avenue de Condé (Essilor) abrogée en décembre 2017 (au profit de la SIEM).

Cessions : 

2014 Cession de la propriété communale d’une superficie de 238 m² située 13 rue de Beaujeu (pavillon) décidée en octobre 2014 et réalisée en janvier 2015 pour un particulier,

2015 Confirmation de la délibération de 2012  de céder le 87 quai de Bonneuil/ 39 avenue de l’Alma de 1780 m² à l’OPH, réalisée en décembre, pour du LLS. Situation étant restée bloquée au 31/12/2017

2015 Cession des 2 propriétés communales 38 et 40 avenue Jean-Jaurès (2 petits immeubles), 506 m², décidées avril, réalisées en octobre, pour deux particuliers,

2015 Cession de la propriété communale située 3 villa Camus, 421 m², décidée avril, réalisée en novembre, pour un particulier,

2015 Cession de la propriété communale située 4 av Galliéni, 840 m², décidée avril, réalisée en novembre, pour une opération immobilière

2015 Cession de la propriété communale située 1/3 avenue du Mesnil, 1 logement de 110 m², décidée en juin 

2016 Cession des 18 et 19/21 avenue Louis Blanc – 5725 m² décidée juin, réalisée en décembre opération immobilière

2016 Cession du 14 rue de la Réunion 1113 m² à la SIEM pour du LLS décidée en sept

2017 Cession de la Maison de Quartier St-Maur Créteil rue André Bollier 1364 m², décidée septembre, réalisée en décembre, opération immobilière

2017 Cession de la Maison des Associations de l’av du Maréchal Lyautey, 4090 m², décidée septembre, réalisée en décembre, opération immobilière

2017 Cession de la Maison de Quartier 77 quai de la Pie d’une superficie de 3363 m² décidée en septembre 2017, opération immobilière, décision modifiée en avril 2018 pour garder communal un terrain de 1246m², puis de céder 1246 m² à la SIEM,

2018 Cession de la propriété communale située 88 quai du petit Parc, d’une superficie de 756 m², à la SIEM réalisée en décembre

2018 Cession de la propriété communale du 59 avenue Barbès, d’une superficie de 569 m², réalisée en décembre, pour un particulier,

2018 Cession de la propriété communale du 7 av de la Coopération, d’une superficie de 4247 m², à la SIEM réalisée en décembre

2018 Cession de la propriété communale du 6 place des Marronniers d’une superficie de 357 m² réalisée en décembre, opération immobilière

2018 Cession de la Maison de Quartier 15 av des Fusillés de Châteaubriant d’une superficie de 837 m² réalisée en décembre, pour un particulier,

2019 Cession  de la propriété communale du 66 avenue Diderot et 1 avenue Gambetta, décidée en septembre pour ?

Partager cet article

Partager sur facebook
Facebook
Partager sur linkedin
LinkedIn
Partager sur twitter
Twitter
Partager sur email
Email
Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Partager sur email

Articles récents

Praesent felis id, ultricies facilisis quis, libero. dictum Phasellus elit. vel,